A foto de capa do perfil da construtora no Instagram ainda é o prédio. O Átrio, torre de 15 pavimentos e 60 apartamentos prometida para a Meia Praia, segue estampado na vitrine digital da Cláudia Exclusive mesmo depois de investigação do Ministério Público, ação penal e sentença condenatória. O empreendimento não tem registro de incorporação até hoje, e a entrega está prevista apenas para 2029.
O caso é o capítulo mais recente de uma sequência que atinge em cheio a construção civil de Itapema. Em menos de dois meses, a Vara Criminal da comarca condenou cinco empresários de três construtoras diferentes pelo mesmo crime: promover publicidade de prédios sem o registro de incorporação imobiliária, conduta enquadrada como crime contra a economia popular. Somadas, as três sentenças, todas assinadas pelo juiz Marcelo Trevisan Tambosi, impõem R$ 500 mil em indenizações por danos morais coletivos, além de multas e prestações pecuniárias que, juntas, chegam a 190 salários mínimos.
O registro de incorporação é o ato em cartório que faz o prédio existir juridicamente antes de sair do papel. É ele que autoriza a oferta das unidades e dá ao comprador a garantia de que terreno, projeto e construtora passaram pelo crivo legal. Anunciar apartamento sem esse registro, segundo a lei que rege o setor desde 1964, é afirmação falsa feita ao público, com pena de até quatro anos de reclusão. Nas três sentenças, o juiz destacou que o crime se consuma no momento em que o anúncio chega ao público, pouco importando se as unidades foram vendidas, se a obra foi entregue ou se algum comprador reclamou.
Três sócias condenadas duas vezes
A condenação mais pesada recaiu sobre as administradoras da Cláudia Exclusive, Construtora e Incorporadora. Cláudia Cristina Garrozi Waltrick, Roberta Garrozi e Fabiana Garrozi foram condenadas duas vezes cada uma, pela publicidade irregular de dois empreendimentos distintos, o Vernon Classic Residence e o Átrio.
No caso do Vernon, torre de 12 pavimentos com 16 apartamentos na Meia Praia, o Instagram da construtora divulgava o empreendimento desde agosto de 2019, anunciando o início da fundação e orientando interessados a consultar corretores. O registro de incorporação só veio em junho de 2020, dez meses depois. No caso do Átrio, os anúncios começaram em 2024 e permanecem no ar até agora, sem que o registro exista.
Cada uma das três sócias recebeu dois anos de reclusão em regime aberto, pena substituída por prestação de serviços à comunidade e pelo pagamento de 30 salários mínimos ao fundo de penas alternativas da comarca, além de multa de dez salários mínimos e R$ 100 mil de indenização por danos morais coletivos, o que soma R$ 300 mil só nesse processo. Elas foram absolvidas de uma terceira acusação, ligada ao empreendimento Arnou Teixeira de Mello Residence, por falta de provas.
Oito escrituras antes do registro
Na segunda sentença, o condenado foi Alaercio Antonio Cipriano, administrador da D’Marco Empreendimentos Imobiliários, pela publicidade do Garden Square Residence, complexo de duas torres de 25 pavimentos com 84 apartamentos, 57 salas comerciais, dez lojas e 263 vagas de garagem a uma quadra da orla da Meia Praia. Os anúncios circulavam na internet desde março de 2022, mais de um ano antes do registro de incorporação, que só ocorreu em abril de 2023. Escrituras públicas juntadas ao processo indicam que pelo menos oito unidades foram vendidas antes do registro.
O terceiro condenado foi Eliseu Wagner, administrador da Brasa Empreendimentos Imobiliários, pelo anúncio do Catalina Residencial, prédio de 14 pavimentos com 24 apartamentos a poucos metros do mar. A publicidade estava no site oficial da própria construtora em abril de 2019, enquanto a incorporação só foi registrada em maio de 2020. Escritura pública indica que ao menos uma unidade foi vendida antes do registro. Cipriano e Wagner receberam um ano de reclusão em regime aberto cada, pena convertida em prestação pecuniária de 30 salários mínimos, além de multa de cinco salários mínimos e R$ 100 mil de danos morais coletivos por cabeça.
“Dona da cidade”: o recado do juiz
Nos três processos, as defesas seguiram roteiro parecido: as publicações teriam caráter meramente informativo, sem preço nem condição de pagamento, os prédios foram entregues e nenhum comprador se disse lesado. O juiz rejeitou os argumentos em bloco. Na fundamentação, escreveu que famílias colocam a reserva financeira de uma vida no sonho do imóvel próprio e acabam frustradas por construtoras que lançam projetos sem capacidade financeira, técnica ou operacional, em condutas que, segundo ele, chegam a beirar o estelionato. Registrou ainda que a região é “recheada de exemplos de construtoras que divulgam empreendimentos sem incorporação que jamais foram ou serão executados” e que a publicidade antecipada configura concorrência desleal com as empresas que cumprem a lei e aguardam a burocracia dos cartórios antes de vender.
“Passou da hora de a Cidade de Itapema ver respeitadas as leis nacionais, as regras urbanísticas, o plano diretor, os cidadãos, seus visitantes e moradores, no sentido que a pujança da construção civil não a torna ‘dona da cidade’, mas sim faz parte de um ciclo de crescimento econômico sustentável e civilizado”, afirmou o juiz Marcelo Trevisan Tambosi na sentença.
O valor das indenizações, segundo o magistrado, foi calibrado pelo porte dos empreendimentos, para que a punição não se torne “economicamente inexpressiva” diante do lucro de um setor que ele descreveu como conhecidamente lucrativo na região.
As três sentenças são de primeira instância e cabem recurso ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Se as condenações forem mantidas, os cinco empresários terão os nomes lançados no rol dos culpados e os direitos políticos suspensos enquanto durarem os efeitos da pena. As indenizações serão corrigidas pelo IPCA, com juros pela taxa Selic a partir do trânsito em julgado.
